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开庭前还清逾期房贷 银行能解除合同吗

  • 时间:2019-11-27 18:01
  • 来源北京市消费者协会
  • 字号:

  【案情】

  2013年4月,原告某银行与被告秦某、某建设公司签订《个人购房借款/担保合同》约定:借款金额66万元,借款期限30年,借款用途为购买南昌市西湖区的房产。购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,构成购房者违约;购房者发生违约情形的,贷款人有权宣布合同项下借款立即到期,要求购房者立即清偿未偿还款项,以及所产生的利息、罚息及其他费用, 贷款人有权解除本合同。某建设公司对秦某上述贷款承担阶段性保证责任。

  秦某以案涉房产为上述借款提供抵押担保,但未办理抵押登记手续。原告依约向被告秦某发放贷款66万元,但被告秦某因长期患病、家庭变故导致的精神恍惚,逾期缴纳房贷达20余次。为此,原告诉至法院,请求依约解除合同并提前收回贷款。

  案件受理后,被告秦某在庭审前将之前逾期的按揭贷款全部返还,并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。

  【分歧】

  本案中,被告秦某违反合同约定逾期缴纳房屋按揭贷款达20余次,但开庭前还清逾期房贷,原告某银行能否依据合同约定,要求解除合同并提前收回贷款。对此,存在两种不同观点。

  第一种观点认为,原告有权解除合同并提前收回贷款。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定,购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权解除本合同。即便开庭前还清所有逾期房贷,购房者存在违约系客观事实,银行有权解除合同并提前收回贷款。

  第二种观点认为,个人购房借款合同仍应继续履行。购房者在开庭前还清所有逾期房贷,并未构成根本性违约。双方订立《个人购房借款/担保合同》具备继续履行的条件,案涉的合同目的能够实现。为了维护交易安全、节约交易成本,合同仍应继续履行。

  【评析】

  笔者同意第二种观点,理由如下:

  约定的解除合同的情形属无效格式条款。在购房借款合同签订过程中,贷款人和购房者存在明显的权利不对等。由于贷款环节过于“神速”,贷款人利用其强势地位,往往在购房者未能通读合同的情况下,督促购房者在空白处签名捺印。诸如“连续三个月或者累计六个月未能按期还本付息,银行有权宣布贷款提前到期....”的格式条款,存在免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等问题。银行并无证据显示其已经履行合理提醒义务,该条款的意思表达并未为对方所知悉和接受,不能作为合同内容的有效部分予以确认。因此,上述约定的解除合同的情形属只强调一方权利,损害另一方权益,违背公平原则,该格式条款应属无效。

  本案不属于解除合同的法定情形。司法实践中,对于合同约定解除的适用,应加以必要的限制,包括考虑违约程度、继续履行的意愿和履行成本等。本案中,被告秦某因为长期患病逾期支付房贷20余期,但是多数都是晚了数天或者未足额支付按揭款,且在庭审前将之前按揭贷款本息全部返还,并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。因此,秦某存在继续履行合同的意愿,银行已收回逾期额本金以及利息,不构成合同法规定的其它违约行为导致不能实现预期目的情形,秦某并未构成根本性违约,不属于解除合同的法定情形。

  继续履行合同有利于交易安全。尽管合同是当事人协商一致的产物,但是解除合同条件约定的过于随意,会使合同被解除的危险增加,不利于交易的安全和稳定。而且,有可能会使解除权人恶意行使解除权,从中获取不正当利益,或者造成违约方损失过大,有违公平正义。从维护交易安全的角度,本案涉及银行、购房者、开发商,社会成本和影响已经倾注其中。如果不是购房者有根本违约行为,合同确无继续履行的可能,动辄解除合同不利于交易安全,且可能对社会的稳定产生不利影响。

  综上,本案中购房者虽存在违约情形,但因约定的解除合同的情形属无效格式条款,购房者并未构成根本性违约,不属于解除合同的法定情形,且继续履行合同有利于交易安全,最终,法院判决原被告双方之间的《个人购房借款/担保合同》继续履行。同时,鉴于购房者违约属客观事实,酿成本次诉讼购房者本身存在过错,法院判令购房者承担银行因本案产生的律师费用及诉讼费用,从而告诫购房者违约将付出相应的成本,无论是购房者还是贷款人,都应诚实守信、理性为之。作者:陶然

  (作者单位:江西省南昌市西湖区人民法院)

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